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L'essentiel en 30 secondes
Un immeuble en infraction urbanistique se vend en Belgique, à condition d'en informer l'acheteur. Le cas typique est la maison divisée en logements sans permis. Nous reprenons le dossier en l'état et la régularisation devient notre affaire. Le prix tient compte de son coût et de son risque. Offre écrite sous 48h, sous réserve d'une seule visite de vérification.
Les infractions fréquentes dans un immeuble
Une infraction urbanistique est le non-respect des règles d'urbanisme, selon le lexique de notaire.be. Elle est punissable. Dans un immeuble, l'infraction typique porte sur le nombre de logements.
Cinq situations reviennent souvent :
- La maison divisée sans permis : une maison unifamiliale devenue deux, trois ou quatre logements.
- Les logements non reconnus : la commune connaît moins de logements que l'immeuble n'en compte.
- Le changement d'affectation : un rez commercial ou un bureau transformé en logement sans autorisation.
- Les combles aménagés : un grenier devenu studio, avec ou sans lucarne ajoutée.
- La façade modifiée : châssis, baies ou volume changés sans le permis requis.
Les trois Régions soumettent la division à permis. En Wallonie, l'article D.IV.4 du Code du développement territorial exige un permis pour créer un logement dans un bâtiment existant. Ce permis est requis même sans travaux.
À Bruxelles, modifier le nombre de logements demande un permis depuis le 1er janvier 2010. Le Code bruxellois de l'aménagement du territoire le prévoit, selon Brulocalis, l'association des communes bruxelloises. En Flandre, diviser une habitation demande un permis (article 4.2.1 du Code flamand de l'aménagement du territoire), selon omgeving.vlaanderen.be.
Un logement créé sans permis produit un loyer, mais il n'existe pas pour la commune. L'acheteur qui emprunte montre à sa banque un permis qui ne correspond pas aux baux. À chaque visite, la question des logements en trop revient.
Devez-vous déclarer l'infraction à l'acheteur ?
Oui, vous devez déclarer l'infraction à l'acheteur avant la vente. Selon notaire.be, ne pas informer l'acheteur lors de la vente constitue aussi une infraction urbanistique. Se taire ajoute donc une seconde infraction à la première.
Le notaire demande à la commune les renseignements urbanistiques : les permis délivrés et les infractions connues. Ces informations restent théoriques : les agents communaux ne visitent pas chaque bien, rappelle notaire.be. Votre déclaration complète donc ce que la commune ne voit pas.
Le modèle de compromis de notaire.be vous fait déclarer trois points :
- Les travaux réalisés sans permis, avec leur date d'achèvement.
- L'existence ou l'absence d'un procès-verbal d'infraction.
- L'affectation actuelle du bien et sa régularité.
Ces trois réponses servent aussi de base à notre offre écrite. Précises, elles permettent de confirmer l'offre telle quelle après la visite de vérification.
Peut-on régulariser une division sans permis ?
Une division sans permis se régularise parfois, selon sa date et la Région. La voie normale est une demande de permis après coup. Les divisions anciennes relèvent d'un régime propre à chaque Région.
| Région | Règle sur le nombre de logements | Régime lié à l'ancienneté |
|---|---|---|
| Wallonie | Permis pour créer un logement | Travaux antérieurs au 1er mars 1998 présumés conformes, sauf exceptions, dont les logements créés après le 20 août 1994 |
| Bruxelles | Permis pour modifier le nombre de logements depuis 2010 | Régularisation simplifiée pour les travaux antérieurs au 1er janvier 2000 |
| Flandre | Permis pour diviser une habitation | Division sans travaux avant le 1er mai 2000 : aucun permis n'était requis |
L'article D.VII.1bis du Code wallon du développement territorial présume conformes les travaux antérieurs au 1er mars 1998. Une maison divisée après le 20 août 1994 ne bénéficie pas de cette présomption.
À Bruxelles, la régularisation simplifiée vise les travaux sans permis antérieurs au 1er janvier 2000. Ils doivent respecter les règles de l'époque ou les règles actuelles. L'avis des pompiers est demandé d'abord, selon be.brussels.
En Flandre, diviser sans travaux n'exige un permis que depuis le 1er mai 2000, selon omgeving.vlaanderen.be. Une division faite avec des travaux de transformation demandait déjà un permis avant cette date.
Si la régularisation est refusée, le nombre de logements autorisé reste celui du permis. Les logements en trop restent alors en infraction. C'est ce risque que l'acheteur intègre dans son prix.
Des logements sans permis ? Nous reprenons le dossier en l'état.
Offre écrite sous 48h, régularisation à notre charge, 0 % de commission.
Ce qui se passe chez le notaire
Chez le notaire, l'infraction est une information de la vente, pas un obstacle. Le notaire reçoit les renseignements urbanistiques, votre déclaration et les permis délivrés. L'acte reprend la situation telle qu'elle est déclarée.
Avec un acheteur qui emprunte, le compromis dépend souvent d'une condition suspensive de crédit. Si sa banque refuse, la vente n'a pas lieu. Avec nous, l'acte se signe chez votre notaire au plus vite 6 à 8 semaines après acceptation. Il peut avoir lieu plus tard si vous le souhaitez. Aucune condition suspensive de crédit ne s'applique. Un acte direct, sans compromis, est possible.
Ce que nous faisons d'un immeuble en infraction
Sans régularisation avant l'acte, nous reprenons le dossier en l'état : la régularisation devient notre affaire. Nous chiffrons l'immeuble sur le nombre de logements autorisé. Puis nous intégrons le coût, le délai et le risque de la régularisation. Le prix est alors plus bas. Nous pouvons aussi chiffrer une seconde proposition, après régularisation : vous choisissez.
Nous sommes un acheteur professionnel qui achète pour son propre compte. L'offre est établie à distance, sur vos déclarations et les permis délivrés. Une seule visite de vérification suit, si le montant vous convient. Les locataires restent en place, sans aucune visite avant l'offre.
Qui ne devrait pas nous vendre ? Vous, si votre division relève d'un régime d'ancienneté. En Wallonie, une maison divisée avant le 20 août 1994 est présumée conforme, à condition de pouvoir le prouver. À Bruxelles, des travaux sans permis antérieurs à 2000 peuvent relever de la régularisation simplifiée. Si elle aboutit, une vente classique valorisera tous les logements autorisés. Fatigué de gérer ? Comparez le temps de cette démarche à un acte signé dans 6 à 8 semaines.
Une infraction ne rend pas un logement insalubre. La commune a aussi pris un arrêté d'insalubrité ? Lisez vendre un immeuble insalubre ou en péril en Belgique. Si l'immeuble demande en plus de gros travaux, la page vendre un immeuble à rénover en Belgique détaille le chiffrage.
Vendre les logements séparément suppose un acte de base, qui crée la copropriété, et des logements autorisés. Ce choix est comparé sur la page vendre un immeuble en bloc ou à la découpe. Les droits de vos locataires sont détaillés sur la page vendre un immeuble avec locataires en place.
Chaque étape est décrite sur la page comment vendre un immeuble à un acheteur direct en Belgique. Pour la valeur par les loyers, voyez vendre un immeuble de rapport rapidement en Belgique. Toutes les situations partent de vendre un immeuble rapidement en Belgique.
