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L'essentiel en 30 secondes
Oui, vous pouvez vendre un immeuble avec un mauvais PEB en Belgique. Chaque logement doit avoir son certificat avant la mise en vente. Les obligations de rénovation suivent un calendrier régional. Flandre : label D en six ans. Wallonie : label D en cinq ans, prévu pour les achats dès 2028. Bruxelles : classe E au plus tard en 2033. Nous achetons en l'état, avec une offre écrite sous 48h.
Un certificat PEB par logement, pas un seul pour l'immeuble
Le certificat PEB classe chaque logement par une lettre selon sa performance énergétique, A étant la meilleure. Dans un immeuble, il se fait pour chaque logement, pas pour le bâtiment entier. Il vaut 10 ans dans les trois Régions.
- Wallonie : un certificat par logement, établi avant la mise en vente, selon energie.wallonie.be. Depuis le 1er janvier 2015, les annonces affichent la classe et les consommations, selon la page des mentions obligatoires.
- Bruxelles : un certificat pour chaque habitation de 18 m² ou plus, avant la mise sur le marché. La classe figure dans les annonces, selon environnement.brussels.
- Flandre : un certificat PEB, appelé EPC, par logement mis en vente, avec le label dans chaque annonce. Un certificat manquant expose à une amende de 500 à 5 000 €, selon vlaanderen.be.
Un immeuble de six logements demande donc six certificats. Si deux logements sont en G, l'annonce affiche ces deux G à côté des autres classes. Chaque G attire une question de l'acheteur sur le coût des travaux.
Que change un PEB F ou G pour l'acheteur ?
Un PEB F ou G impose ou imposera des travaux à l'acheteur, selon un calendrier qui dépend de la Région. En Flandre, la règle vise le nouveau propriétaire, et le projet wallon fait de même. À Bruxelles, elle vise tout logement, vendu ou non.
En Flandre, le nouveau propriétaire d'un logement classé E ou F doit atteindre le label D en six ans. Ce délai est passé de cinq à six ans, mesure approuvée définitivement le 12 décembre 2025. La règle s'applique logement par logement. Le passage prévu ensuite aux labels C, B et A est annoncé comme supprimé, selon vlaanderen.be.
En Wallonie, l'obligation est prévue pour les achats à partir de 2028. L'acheteur aurait cinq ans après l'acte pour atteindre le label D. Le calendrier annoncé monte ensuite au label C pour les achats dès 2031. Le Gouvernement wallon a adopté le projet de décret en deuxième lecture, selon wallonie.be.
À Bruxelles, l'objectif ne dépend pas d'une vente. Au plus tard le 1er janvier 2033, chaque logement devra consommer 275 kWh/m² par an maximum, soit la classe E. Garder l'immeuble ne vous en dispense pas. Un second palier de 150 kWh/m² par an, soit la classe C, est prévu au plus tôt en 2045. Le gouvernement doit encore en fixer la date. Ces objectifs sont publiés par environnement.brussels.
| Région | Certificat à la vente | Ce qui attend l'acheteur |
|---|---|---|
| Wallonie | Un par logement, classe dans l'annonce | Label D en 5 ans, prévu pour les achats dès 2028 |
| Bruxelles | Un par logement de 18 m² ou plus | Classe E au plus tard en 2033 |
| Flandre | Un par logement, label dans l'annonce | Label D en 6 ans si E ou F |
Quel effet sur le prix et sur le financement ?
Un mauvais PEB réduit le prix d'un immeuble du coût des travaux qui mèneront chaque logement à la classe exigée. L'acheteur qui emprunte doit financer ce chantier en plus du prix. Sa banque examine alors le prix et le budget des travaux ensemble.
Le chantier énergétique d'un immeuble cumule plusieurs postes : toiture, façades, châssis, chauffage, ventilation. Il se chiffre par logement, puis pour les parties communes. Le poids de chaque poste dans l'offre est détaillé sur la page vendre un immeuble à rénover en Belgique.
Vous êtes fatigué de gérer ? Ce chantier est un de trop. Vous investissez ? Comparez son coût au loyer que vous tirerez des logements rénovés. Vous héritez ? Les certificats arrivent en pleine succession.
Logements et parties communes : qui s'en charge ?
Vous vendez l'immeuble entier ? Les certificats de tous les logements sont à votre charge, selon le modèle de compromis de notaire.be. Si des certificats manquent, nous organisons avec vous le passage du certificateur, pour tous les logements en une fois.
En Flandre, les parties communes ont leur propre certificat. Tout immeuble à appartements, hors construction neuve, doit disposer d'un certificat PEB des parties communes. Cette obligation existe en dehors de toute vente, selon vlaanderen.be.
Vous envisagez de vendre les appartements séparément ? Chaque lot demande alors son dossier. La page vendre un immeuble en bloc ou à la découpe compare les deux options.
Des logements en F ou en G ? Nous achetons l'immeuble tel quel.
Offre écrite sous 48h, certificats manquants organisés en un seul passage.
Ce que nous faisons d'un immeuble mal classé
Vous nous vendez l'immeuble en l'état, avec la classe actuelle de chaque logement. Les travaux énergétiques deviennent notre chantier après l'acte.
Nous sommes un acheteur professionnel : nous achetons pour notre propre compte, pas comme intermédiaire. Votre offre écrite arrive sous 48h. Elle est établie à distance, sur les loyers, les baux, les certificats, l'état décrit et les ventes comparables. Une seule visite de vérification suit, si le montant vous convient. Si l'état correspond à la description, l'offre est confirmée telle quelle. Les locataires restent en place, baux repris tels quels.
Le prix est inférieur au prix affiché en agence, parce que nous finançons les travaux et leur durée. Si vos logements sont déjà en C ou mieux, une vente classique vous rapportera en général davantage. Cela dépend aussi de l'état locatif et du respect des autres normes. Vos logements sont loués ? La page vendre un immeuble avec locataires en place détaille les droits de vos locataires.
Le déroulement complet est sur la page comment vendre un immeuble à un acheteur direct en Belgique. L'acte se signe chez votre notaire, 6 à 8 semaines après acceptation, sans condition suspensive de crédit.
Pour comparer notre offre à la valeur par les loyers, lisez estimer un immeuble de rapport en Belgique. L'immeuble est surtout un placement locatif ? La page vendre un immeuble de rapport rapidement en Belgique traite la vente sur ses chiffres. Toutes les situations partent de la page vendre un immeuble rapidement en Belgique.
