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L'essentiel en 30 secondes
Un immeuble se vend avec ses locataires en place dans les trois Régions. Les baux passent à l'acheteur, qui devient le bailleur à la date de l'acte. Sur le marché classique, la vente dépend des visites, dont les horaires se fixent avec chaque locataire. Une vente directe demande une seule visite, après l'offre écrite sous 48h.
Pourquoi un immeuble loué se vend mal sur le marché classique
Un immeuble loué se vend mal sur le marché classique parce que sa vente dépend des visites. Pour obtenir le meilleur prix, il faut le faire visiter à de nombreux candidats successifs. Chaque visite a lieu chez vos locataires. Selon notaire.be, le bailleur peut organiser des visites, mais leurs conditions et horaires se décident avec le locataire.
Ces visites inquiètent vos locataires. Un nouveau propriétaire peut, pour eux, signifier des travaux ou un congé. L'immeuble se visite alors mal, et la vente traîne.
Pour faire visiter librement, il faudrait vider l'immeuble. Le prix affiché suppose des visites libres, que l'immeuble occupé ne permet pas toujours. Cette difficulté tient au bien lui-même, pas à l'agent qui le vend. Quatre obstacles reviennent :
- Des visites en série : chaque candidat demande à voir chaque logement, un par un.
- Des visites refusées ou des horaires imposés : le locataire fixe les créneaux avec vous, ou ne répond pas.
- Un candidat découragé sur place : une remarque du locataire sur les charges ou l'humidité suffit à le faire renoncer.
- Des préavis pour vider : chaque congé légal impose un préavis. En Wallonie et à Bruxelles, le congé sans motif ajoute une indemnité, chiffrée plus bas.
Une vente directe à un acheteur professionnel supprime ces visites en série. L'offre écrite est établie à distance, sur vos loyers, vos baux et l'état que vous décrivez. Une seule visite de vérification suit, si le montant vous convient. Vos locataires sont prévenus une seule fois. Ils restent en place, avec leurs baux. Aucun logement n'est à vider.
Que deviennent les baux quand vous vendez l'immeuble ?
Quand vous vendez l'immeuble, les baux continuent : l'acheteur devient le bailleur. Il reprend vos droits et vos obligations envers chaque locataire. Loyer, durée et charges restent identiques. Vous n'avez donc pas à vider les logements pour vendre.
- Wallonie : si le bail a date certaine (enregistré, par exemple), l'acheteur reprend vos droits à la date de l'acte. Le décret du 15 mars 2018 (art. 63) le prévoit même si le bail autorise l'expulsion en cas de vente.
- Bruxelles : l'acheteur remplace le bailleur pour l'avenir (Code bruxellois du Logement, art. 229). Avant la vente, vous informez l'acheteur que le bien est loué. Vous lui remettez une copie de chaque bail.
- Flandre : l'acheteur reprend tous les droits et obligations du bailleur, selon notaris.be. Vous signalez vous aussi le bail au candidat acheteur, avant la vente.
Selon notaire.be, trois faits donnent date certaine à un bail : l'enregistrement, un acte authentique, le décès d'un signataire. En Wallonie, l'enregistrement du bail incombe au bailleur (décret, art. 53). Un bail enregistré simplifie votre vente : l'acheteur sait qu'il le reprend.
Vous héritez d'un immeuble loué ? Vous n'avez rien à changer aux baux avant de vendre. Vous gérez l'immeuble depuis des années ? Vous cédez les baux avec lui, sans donner congé à personne. Vous arbitrez votre patrimoine ? L'acheteur reprend vos revenus locatifs, bail par bail.
L'acheteur peut-il mettre fin aux baux ?
Oui, l'acheteur peut mettre fin à un bail, mais seulement dans les cas prévus par la loi de la Région. Il dispose des mêmes possibilités de congé que vous, aux mêmes conditions. La vente ne lui donne pas de droit supplémentaire, sauf dans un cas.
Ce cas vise le bail sans date certaine. En Wallonie, le locataire doit occuper le logement depuis 6 mois au moins. L'acheteur peut alors donner un congé de 3 mois. Il invoque un des motifs du décret : occupation personnelle, travaux ou congé sans motif. Il doit le notifier dans les 3 mois qui suivent l'acte. À Bruxelles, notaire.be indique un congé de 6 mois pour occupation personnelle. Un bail enregistré exclut ce cas. En Flandre, le décret flamand sur le bail d'habitation (art. 38) ne prévoit pas ce cas. L'acheteur reprend chaque bail, date certaine ou non.
| Règle | Wallonie | Bruxelles | Flandre |
|---|---|---|---|
| Bail repris par l'acheteur | Oui (art. 63) | Oui (art. 229) | Oui (art. 38) |
| Droit de préférence du locataire | Aucun dans le décret | Oui, sauf vente en bloc | Aucun dans le décret |
| Bail sans date certaine | Congé de 3 mois, notifié sous 3 mois | Congé de 6 mois, occupation personnelle | Bail repris, mêmes congés que vous |
| Information du locataire | Non prévue par le décret | Notification avant la mise en vente | Non prévue par le décret |
Le droit de préférence du locataire à Bruxelles
Le droit de préférence permet au locataire bruxellois d'acheter son logement en priorité. Il vient de l'ordonnance du 28 septembre 2023. Il s'applique depuis le 6 janvier 2024, selon notaire.be. Il vise le bail de résidence principale de 9 ans ou plus, avec un locataire domicilié.
Le texte exclut la vente en bloc, selon le Code bruxellois du Logement (art. 247/1). Il s'agit d'un immeuble de plusieurs logements, loués à différents locataires, vendu en totalité. Le droit ne s'applique pas non plus aux ventes en famille ni aux logements déclarés inhabitables.
Si vous vendez un seul logement loué à ces conditions, la procédure s'applique. Vous notifiez au locataire le prix et les conditions, par recommandé avec accusé de réception. Nous vous transmettons ce prix par écrit, prêt à notifier. Le locataire a 30 jours pour répondre, et le notaire vérifie cette étape. Sans notification, le locataire peut agir en justice contre l'acheteur pendant 1 an. Vendre les logements un par un fait donc entrer chaque locataire éligible dans la procédure. La page vendre un immeuble en bloc ou à la découpe compare les deux voies.
Un immeuble loué, vendu en un seul acte.
Offre écrite sous 48h, calculée sur vos baux. Vos locataires restent en place.
Faut-il prévenir vos locataires de la vente ?
À Bruxelles, oui : vous devez prévenir vos locataires en résidence principale avant toute annonce de vente. La notification se fait par recommandé ou par exploit d'huissier, selon la brochure juridique de be.brussels (janvier 2025). Cette obligation vaut aussi pour une vente en bloc : seul le droit de préférence disparaît. En Wallonie, le décret sur le bail d'habitation ne prévoit pas cette notification. En Flandre non plus : le décret flamand impose seulement d'informer l'acheteur.
Garanties locatives et décompte à l'acte
Les garanties locatives passent à l'acheteur le jour de l'acte. Quatre éléments se règlent avec votre notaire, avant ou à l'acte :
- Les baux : une copie de chacun, remise à l'acheteur avant la vente.
- Les garanties locatives : transmises en général par un document de la banque, selon notaire.be.
- Les loyers : ils vous reviennent jusqu'à l'acte ; un décompte répartit celui du mois en cours.
- Les états des lieux : remis à l'acheteur, pour la sortie future des locataires.
Ces documents servent aussi à calculer l'offre : un acheteur professionnel achète d'abord des revenus. Nous achetons même avec une procédure en cours devant le juge de paix. Un locataire ne paie plus ? La page vendre un immeuble avec des locataires qui ne paient pas traite les impayés et les procédures en cours.
Vendre vide ou loué : quelle vente vous convient ?
Vendre loué convient quand vous voulez vendre vite, sans congés ni logements vides. Vendre vide élargit le public aux acheteurs qui veulent occuper ou transformer, mais demande d'abord de libérer chaque logement.
Libérer un logement suppose un congé légal : occupation personnelle, travaux, ou congé sans motif. Ce dernier se donne à la fin de la 3e ou de la 6e année d'un bail de 9 ans. Il coûte une indemnité de 9 mois de loyer après 3 ans, 6 mois après 6 ans. Cette indemnité s'applique en Wallonie (décret, art. 55) et à Bruxelles (be.brussels). Chaque logement libéré cesse ensuite de rapporter un loyer jusqu'à la vente.
Si vos logements se libèrent bientôt et que le temps ne presse pas, vendre vide en agence peut rapporter plus. Mais à quel coût : préavis, logements vides, visites, commission ? Notre prix est inférieur au prix affiché en agence, sans aucun de ces coûts. Loué, l'immeuble s'adresse aux investisseurs, qui l'évaluent sur ses loyers. Le calcul est détaillé sur la page vendre un immeuble de rapport rapidement en Belgique. Le déroulement de notre achat figure sur la page comment vendre un immeuble à un acheteur direct en Belgique. Pour les autres situations, voyez vendre un immeuble rapidement en Belgique.
