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L'essentiel en 30 secondes
Oui, on peut vendre un immeuble en péril ou insalubre en Belgique. Les mesures du bourgmestre visent l'occupation et les travaux, pas la vente. L'acheteur doit être informé de l'arrêté, et le prix tient compte des travaux imposés. Nous achetons ces immeubles en l'état : offre écrite sous 48h, sous réserve d'une seule visite de vérification.
Peut-on vendre un immeuble en péril ?
Oui, on peut vendre un immeuble en péril ou insalubre. Un arrêté du bourgmestre encadre l'occupation et impose des travaux. Il n'interdit pas de vendre l'immeuble.
En Wallonie, le Code wallon de l'habitation durable liste ce que le bourgmestre peut décider après enquête. Il s'agit de mesures conservatoires, de travaux, d'une démolition ou d'une interdiction d'occuper. Aucune de ces mesures n'interdit de vendre.
En Flandre, la réglementation prévoit même le cas du nouveau propriétaire. Un logement déclaré inadapté ou inhabitable reste inscrit à l'inventaire régional après la vente. Le nouveau propriétaire bénéficie de deux ans de suspension de la redevance annuelle, sous conditions, selon Wonen in Vlaanderen.
Déclarez l'arrêté à l'acheteur avant de signer. Le modèle de compromis de notaire.be lui ouvre un recours contre un vice caché que vous connaissiez sans le déclarer.
Insalubre, inhabitable, en péril : ce que chaque arrêté impose
Un logement insalubre ne respecte pas les normes minimales de sécurité et de santé. Un immeuble en péril menace la sécurité des occupants ou des passants. En Flandre, le bourgmestre peut déclarer un logement inadapté ou inhabitable. Chaque Région fixe ses mesures :
| Région | Qui décide | Mesures possibles |
|---|---|---|
| Wallonie | Le bourgmestre, après enquête | Travaux, démolition, interdiction d'occuper |
| Bruxelles | L'inspection régionale et le bourgmestre | Mise en conformité en 12 mois, interdiction de louer |
| Flandre | Le bourgmestre | Déclaration inadapté ou inhabitable, inscription à l'inventaire, redevance annuelle |
À Bruxelles, l'inspection régionale du logement fixe un délai de 12 mois pour la mise en conformité. En cas de risque grave et imminent, elle interdit la location immédiatement. Ses amendes vont de 2 000 à 25 000 €, selon be.brussels.
Le bourgmestre peut aussi agir sur la base de l'article 135 de la Nouvelle loi communale. Cet article vise la réparation ou la démolition des « bâtiments menaçant ruine ». Une façade ou une toiture qui menace de tomber en fait partie.
En Flandre, la redevance annuelle court après 12 mois d'inscription à l'inventaire. Elle vaut au moins 2 200 € la première année. Dès la quatrième, elle atteint au moins 5 500 €, selon Wonen in Vlaanderen. Louer un logement inadapté ou inhabitable y est punissable. Chaque année d'attente ajoute donc une redevance au coût du chantier.
Que deviennent les locataires ?
Les locataires d'un logement interdit d'occupation doivent le quitter. En Wallonie, le bourgmestre leur propose un relogement si le délai ne leur permet pas de se reloger seuls. La règle figure à l'article 7bis du Code wallon de l'habitation durable.
Un arrêté peut viser un logement précis ou l'immeuble entier. Dans le premier cas, les autres logements restent loués. Nous les achetons avec leurs locataires en place et reprenons les baux tels quels.
Les droits des locataires lors d'une vente sont détaillés sur la page vendre un immeuble avec locataires en place. Si des loyers restent impayés, voyez aussi vendre un immeuble avec des locataires qui ne paient pas.
Ce qui se transmet à l'acheteur
À la vente, l'acheteur reprend l'immeuble dans sa situation administrative du jour. Quatre éléments passent de vous à lui :
- L'arrêté et les travaux qu'il impose, jusqu'à sa levée par la commune.
- L'inscription à l'inventaire en Flandre, avec la redevance qui s'y attache.
- Les baux des logements encore occupés, avec les loyers en cours.
- Le dialogue avec la commune : le nouveau propriétaire devient l'interlocuteur.
En Wallonie, le bourgmestre entend les titulaires de droits réels, dont le propriétaire, avant de décider. Après la vente, il s'adresse au nouveau propriétaire. Quand vous nous vendez, nous suivons le dossier des travaux avec la commune.
Pour l'offre, trois pièces comptent : l'arrêté, les échanges avec la commune et les baux en cours. Si l'état correspond à votre description, l'offre est confirmée telle quelle à la visite de vérification.
Un arrêté sur votre immeuble ? Il s'achète en l'état.
Offre écrite sous 48h, travaux imposés à notre charge, sans commission.
Comment se calcule le prix d'un immeuble frappé d'un arrêté ?
Le prix d'un immeuble frappé d'un arrêté se calcule en partant de sa valeur après travaux. Un acheteur professionnel retire ensuite quatre montants :
- Le coût des travaux imposés par l'arrêté, structure comprise.
- Le coût des autres travaux nécessaires pour relouer chaque logement.
- Les loyers perdus pendant l'interdiction d'occuper et le chantier.
- La redevance flamande, due jusqu'à la sortie de l'inventaire.
Le prix qui en sort est inférieur au prix affiché en agence. Le chantier imposé, son financement, son délai et son risque deviennent notre affaire.
L'offre est établie à distance, sur l'arrêté, les loyers, les baux, l'état que vous décrivez et les ventes comparables. La visite de vérification a lieu ensuite, si le montant vous convient. L'accès est interdit ? Il arrive que nous achetions sans visite quand c'est nécessaire. L'idéal reste d'organiser une visite. Le chiffrage des postes de travaux est détaillé sur la page vendre un immeuble à rénover en Belgique.
Vendre sans attendre la levée de l'arrêté
Vendre sans attendre la levée de l'arrêté a un sens quand les travaux dépassent votre budget. Fatigué de gérer, vous n'avez plus de chantier à coordonner. Héritier, vous n'avez pas à porter un arrêté reçu avec la succession. Investisseur, vous arbitrez entre ce chantier et un autre placement.
Qui ne devrait pas nous vendre ? Si les travaux imposés sont limités et que vous pouvez les financer, levez l'arrêté d'abord. Un immeuble conforme se vend plus cher sur le marché classique.
Nous sommes un acheteur professionnel : nous achetons pour notre propre compte. L'acte se signe chez votre notaire, 6 à 8 semaines après acceptation. Aucune condition suspensive de crédit ne s'ajoute. La certitude de vente est totale une fois l'offre acceptée.
Des logements créés sans permis ajoutent un dossier d'urbanisme. Nous achetons aussi dans ce cas, comme l'explique la page vendre un immeuble en infraction urbanistique. Chaque étape de la vente figure sur comment vendre un immeuble à un acheteur direct en Belgique.
Pour la valeur par les loyers, voyez vendre un immeuble de rapport rapidement en Belgique. Toutes les situations partent de la page vendre un immeuble rapidement en Belgique.
