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L'essentiel en 30 secondes
Une société immobilière patrimoniale se vend de deux façons. Vous vendez les actions : l'immeuble reste dans la société, en principe sans droits d'enregistrement. Ou la société vend l'immeuble et paie l'impôt sur la plus-value. Sa liquidation coûte ensuite, en principe, 30 % de précompte sur le boni. Nous achetons l'un ou l'autre, sur offre écrite sous 48h.
Votre immeuble de rapport appartient à votre société, pas à vous. Une société de patrimoine gère des biens mobiliers et immobiliers, selon notaire.be. Vendre l'immeuble ne vous paie donc pas directement. L'argent entre dans la société, puis doit en sortir. Ce double passage fixe ce que vous touchez réellement.
Comment vendre une société immobilière patrimoniale ?
Pour vendre une société immobilière patrimoniale, deux voies existent : vendre les actions, ou faire vendre l'immeuble par la société. Dans la première, l'acheteur reprend la société entière, immeuble compris. Dans la seconde, la société vend l'immeuble, puis vous la liquidez.
- Vente des actions : vous cédez vos actions ; la société garde l'immeuble, ses baux et ses dettes.
- Vente de l'immeuble : la société signe l'acte chez le notaire et encaisse le prix.
- Liquidation : après la vente de l'immeuble, la société rembourse ses dettes et vous verse le solde.
La première voie tient en une signature. La seconde en demande deux : l'acte de vente, puis la liquidation. Chaque voie a sa fiscalité, détaillée ci-dessous.
Quelle fiscalité pour chaque voie ?
La fiscalité de chaque voie dépend de ce qui est vendu : l'immeuble ou les actions. L'immeuble est taxé dans la société ; les actions sont taxées chez vous.
La société vend l'immeuble
Selon notaire.be, une société paie toujours un impôt sur la plus-value de son immeuble, quel que soit le délai. La règle des 5 ans ne vaut que pour les personnes physiques. La plus-value entre dans le calcul de l'impôt des sociétés.
Pour vous verser le prix, la société se liquide. Le boni de liquidation est ce qui vous revient au-delà de vos apports. Selon le SPF Finances, les dividendes sont en règle générale imposables à 30 %. Le boni de liquidation suit ce taux ordinaire. Les dividendes issus d'une réserve de liquidation suivent des taux réduits. Si votre société en a constitué une, votre comptable calcule la part du boni qui en profite.
Vous vendez les actions
Une cession d'actions ne supporte en principe pas de droits d'enregistrement. Ces droits frappent l'achat d'un bien immobilier : 12,5 % en Wallonie, selon notaire.be. Or une action est une part de la société, pas de l'immeuble. L'immeuble ne change donc pas de propriétaire.
Votre plus-value sur les actions est taxée depuis le 1er janvier 2026. C'est l'effet de la loi du 6 avril 2026 sur les plus-values des actifs financiers. Elle vise la gestion normale d'un patrimoine privé.
- Au moins 20 % des droits : premier million d'euros exonéré par période de 5 ans. Puis 1,25 % jusqu'à 2 500 000 €.
- Tranches suivantes : 2,5 % jusqu'à 5 000 000 €, 5 % jusqu'à 10 000 000 €, 10 % au-delà.
- Moins de 20 % des droits : 10 %, après une exonération annuelle de 10 000 €.
Pour des actions détenues avant 2026, la plus-value part en principe de leur valeur au 31 décembre 2025. Le SPF Finances retient cette valeur quand elle dépasse votre prix d'achat. La plus-value accumulée avant 2026 échappe ainsi à la taxe. Pour un immeuble détenu en nom propre, voyez la page plus-value sur la vente d'un immeuble en Belgique.
Actions ou immeuble : comparez sur un montant écrit.
Offre écrite sous 48h, sur le bilan, les dettes et les baux. Valable 10 jours.
Pourquoi l'acheteur des actions déduit-il l'impôt latent ?
L'acheteur des actions déduit l'impôt latent parce qu'il hérite de la plus-value non encore taxée de l'immeuble. Dans la société, l'immeuble figure à sa valeur comptable, diminuée des amortissements. Le jour où la société le revendra, elle paiera l'impôt des sociétés sur tout l'écart.
Cet impôt futur s'appelle l'impôt latent. Il pèse sur la valeur des actions dès aujourd'hui. Un acheteur d'actions retire donc une partie de cet impôt du prix. En échange, il évite les droits d'enregistrement. La négociation porte sur le partage de ces deux montants. Votre comptable chiffre l'impôt latent à partir de la valeur comptable de l'immeuble.
Ce que l'acheteur vérifie dans votre société
L'acheteur des actions reprend tout le passé de la société. Il vérifie donc cinq points avant de signer :
- Les comptes annuels : bilan, valeur comptable de l'immeuble, réserves.
- Les dettes : crédit hypothécaire, compte courant d'associé, dettes fiscales et sociales.
- Les sûretés données : hypothèques sur l'immeuble, cautions accordées par la société.
- Les litiges : procédure avec un locataire, un voisin, un entrepreneur ou l'administration.
- Les statuts : clauses qui limitent la cession des actions.
Le dernier point compte si vous avez des coassociés. Dans une société à responsabilité limitée, l'article 5:63 du Code des sociétés et des associations encadre la cession. Sauf clause contraire, la moitié des actionnaires doit l'accepter par écrit. Ensemble, ils doivent détenir au moins trois quarts des actions. En vente de l'immeuble, cet audit disparaît : l'acheteur ne reprend que le bâtiment.
Actions ou immeuble : la comparaison point par point
| Critère | Vente des actions | Vente de l'immeuble par la société |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement | En principe aucun | 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, 12 % en Flandre, à charge de l'acheteur |
| Impôt sur la plus-value de l'immeuble | Aucun à la vente ; impôt latent déduit du prix | Impôt des sociétés, quel que soit le délai |
| Impôt chez vous | Taxe sur la plus-value des actions, depuis 2026 | 30 % de précompte sur le boni de liquidation |
| Étapes | Une cession | Un acte, puis une liquidation |
| Audit | Toute la société : comptes, dettes, sûretés, litiges, statuts | Le bâtiment seul |
| Dettes de la société | Restent dans la société, déduites du prix | Remboursées sur le prix de vente |
| Prix | Valeur de l'immeuble moins dettes et impôt latent | Prix de l'immeuble, avant impôts de la société |
Plus l'immeuble est entré tôt dans la société, plus la vente des actions devient intéressante. L'écart entre valeur comptable et prix est alors grand, donc la double imposition aussi. La vente de l'immeuble convient quand la société a des dettes ou un passé que personne ne veut reprendre.
Nous achetons les actions ou l'immeuble de votre société
Nous préférons acheter l'immeuble : la société nous le vend, puis vous la liquidez. Nous restons ouverts à l'achat des actions si cette voie vous convient mieux. Nous sommes un acheteur professionnel : nous achetons pour notre propre compte, pas comme intermédiaire. L'immeuble peut être loué, à rénover ou mixte, avec un rez commercial et des logements.
- Offre écrite sous 48h : établie à distance sur le bilan, la liste des dettes, les baux et l'état décrit. Sans bilan, nous valorisons l'immeuble, puis calculons le reste.
- Une seule visite de vérification : après l'offre, si le montant vous convient.
- Locataires en place : les baux continuent, sans visites en série chez eux.
- Aucune condition suspensive de crédit : la signature ne dépend d'aucune banque.
- Signature 6 à 8 semaines au plus tôt après votre acceptation, plus tard si vous le souhaitez.
L'offre est gratuite. Une fois contresignée, elle engage les deux parties. Notre prix est inférieur au prix affiché en agence. Vous pouvez obtenir plus, mais à quel coût ? Sur le marché, un acheteur d'actions demande un audit complet. Un acheteur de l'immeuble visite chaque logement, souvent plusieurs fois. Les acheteurs possibles d'un immeuble loué sont comparés sur la page qui achète les immeubles de rapport en Belgique.
Quand ne pas nous vendre votre société ?
Ne nous vendez pas votre société quand l'immeuble est en bon état et loué au prix du marché. Si vous avez le temps, un investisseur patrimonial peut payer plus pour les actions. Nous n'achetons pas non plus les actions d'une société qui exerce une activité, commerce ou profession. Dans ce cas, nous achetons l'immeuble seul.
Vos actions viennent d'une succession, avec plusieurs héritiers ? La page vendre un immeuble en succession ou en indivision décrit l'offre adressée à chacun. Si l'immeuble est à votre nom, lisez plutôt vendre un immeuble de rapport rapidement en Belgique. Toutes les autres situations sont réunies sur vendre un immeuble rapidement en Belgique.
