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L'essentiel en 30 secondes
Vendre votre immeuble vous coûte les certificats de chaque logement et la mainlevée d'une éventuelle hypothèque. Avec une agence s'ajoute une commission, par exemple 3 % du prix + TVA selon notaire.be. En vente publique, vos frais vont de 3 500 à 4 000 €. Les droits d'enregistrement sont à charge de l'acheteur.
Vous préparez la vente d'un immeuble et vous voulez savoir ce qui sortira de votre poche. Vos postes sont peu nombreux, mais certains se multiplient par le nombre de logements.
Quels frais paie le vendeur d'un immeuble ?
Vendeur, vous payez jusqu'à cinq postes de frais : certificats, mainlevée, commission d'agence, régularisations et impôt sur la plus-value. L'acheteur paie les droits d'enregistrement et les frais de son acte.
- Certificats par logement : un certificat PEB (performance énergétique) et un contrôle électrique par logement. Le prix se fixe par devis du certificateur, à demander pour l'ensemble des logements. La liste complète des documents figure sur documents pour vendre un immeuble en Belgique.
- Mainlevée d'hypothèque : un acte notarié qui efface l'hypothèque inscrite sur l'immeuble. Elle est nécessaire même si le crédit est déjà remboursé. Elle entraîne un droit d'enregistrement, des frais de radiation et un honoraire, selon notaire.be (2025). Le montant dépend de l'hypothèque inscrite.
- Commission d'agence : seulement si vous confiez la vente à une agence.
- Régularisations urbanistiques : un logement créé sans permis se régularise, ou se déclare à l'acheteur. Le coût dépend du dossier ; la page vendre un immeuble en infraction urbanistique détaille les options.
- Impôt sur la plus-value : 16,5 % en nom propre. Il touche un immeuble revendu dans les 5 ans de son achat. Le calcul figure sur plus-value sur la vente d'un immeuble en Belgique.
Votre crédit se rembourse sur le prix de vente. Après l'acte, le notaire paie vos créanciers, puis dresse la mainlevée. Le solde arrive ensuite sur votre compte.
Combien coûte une agence pour vendre un immeuble ?
Une agence peut coûter 3 % du prix de vente + TVA, selon l'exemple donné par notaire.be (2025). Sur un immeuble vendu 500 000 €, la commission atteint 15 000 € hors TVA. Sur un immeuble vendu 800 000 €, elle atteint 24 000 € hors TVA.
Le taux se négocie dans le mandat. Lisez aussi la durée du mandat et ses conditions de sortie. Si vous héritez à plusieurs, la commission se déduit avant le partage. Si vous vendez pour réinvestir, elle réduit le capital à replacer.
Ce que coûte un immeuble pendant la vente
Pendant la vente, l'immeuble continue à coûter : précompte, assurance, entretien, intérêts du crédit et loyers perdus. Ce coût, dit de portage, grandit avec chaque mois de vente.
Sur un immeuble loué, les visites inquiètent les locataires. Certains les refusent ou imposent leurs horaires, et la vente traîne. Pour visiter librement, il faudrait vider l'immeuble. Chaque logement vide ne rapporte alors plus rien.
Selon notaire.be (2025), une vente classique demande souvent au minimum 5 mois avant que vous touchiez le prix. Le précompte immobilier de l'année est réclamé au propriétaire du 1er janvier, selon notaire.be. Faites prévoir un partage au prorata avec l'acheteur dans le compromis ou l'acte.
Faites le calcul avec vos propres chiffres. Un logement à 750 € par mois resté vide 5 mois fait perdre 3 750 € de loyer. Ajoutez les intérêts de votre crédit et vos primes d'assurance sur la même durée. Dans un immeuble de plusieurs logements, répétez le calcul pour chaque logement vide. Un locataire en retard alourdit encore ce poste. Ce cas est traité sur vendre un immeuble avec des locataires qui ne paient pas.
Avec notre offre écrite à distance, les locataires restent en place. Aucune visite ne leur est imposée avant l'offre, et les loyers vous reviennent jusqu'à l'acte.
Agence, vente publique ou acheteur direct : les frais comparés
Le tableau compare les trois voies, poste par poste. Les chiffres de l'agence et de la vente publique viennent de la brochure de notaire.be (2025).
| Poste | Agence | Vente publique | Acheteur direct |
|---|---|---|---|
| Frais de mise en vente | Commission, par exemple 3 % du prix + TVA | 3 500 à 4 000 € (publicité, visites, salle) | Aucune commission, aucun frais de dossier |
| Certificats et mainlevée | À votre charge | À votre charge | À votre charge, passage du certificateur organisé avec vous en une fois |
| Délai | Au minimum 5 mois, souvent | Argent disponible en 3 mois, la plupart du temps | Offre écrite sous 48h, acte 6 à 8 semaines après acceptation |
| Condition de crédit | Fréquente chez l'acheteur | Aucune : l'acheteur paie dans les 6 semaines | Aucune condition suspensive de crédit |
| Visites | Autant que d'acheteurs intéressés, à caler avec vos locataires | Organisées par l'étude du notaire | Une seule, de vérification, après l'offre |
| Certitude | Acquise à l'acte, si le crédit est accordé | Acquise à l'adjudication, si une enchère atteint votre prix minimum | Totale une fois l'offre acceptée |
| Prix | Prix du marché, si un acheteur suit | Fixé par les enchères du jour | Inférieur au prix affiché en agence |
L'agence l'emporte sur le prix affiché. La vente directe l'emporte sur les frais, le délai et la certitude.
Comparez un montant net, pas un prix d'annonce.
Offre écrite sous 48h, sans commission. Valable 10 jours : prenez le temps de la comparer.
Dans une vente directe, que reste-t-il à payer ?
Dans une vente directe, il reste à payer vos obligations légales : certificats, mainlevée éventuelle et part de précompte. Il n'y a ni commission, ni frais d'agence, ni frais de dossier. Nous organisons avec vous le passage du certificateur pour tous les logements, en une fois. Un logement créé sans permis ne bloque pas la vente : nous achetons aussi un immeuble divisé sans permis.
Le calendrier tient en trois dates. Vous recevez l'offre écrite sous 48h, établie à distance sur vos loyers et vos baux. Une seule visite de vérification suit, si le montant vous convient. Si l'état correspond à votre description, l'offre est confirmée telle quelle. L'acte se signe ensuite chez votre notaire, 6 à 8 semaines après l'acceptation. L'offre est gratuite et reste valable 10 jours. Une fois contresignée, elle engage les deux parties.
Nous sommes un acheteur professionnel : nous achetons pour notre propre compte, pas comme intermédiaire. Notre prix est inférieur au prix affiché en agence. Le risque, les travaux et le délai passent à notre charge. En échange, l'achat se fait en l'état, locataires en place. Vous pouvez obtenir plus, mais à quel coût : commission, visites, mois de portage ?
Si votre immeuble est en bon état et que vous avez le temps, une agence vous servira mieux. Sinon, le déroulé est expliqué sur comment vendre un immeuble à un acheteur direct en Belgique. Les étapes pour vendre un immeuble de rapport rapidement en Belgique replacent ces frais dans l'ensemble de la vente. Agence, vente publique et acheteur direct sont comparés sur la page vendre un immeuble rapidement en Belgique.
