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L'essentiel en 30 secondes
Des héritiers peuvent vendre un immeuble en indivision si tous signent. Le notaire établit d'abord un acte d'hérédité, exigé pour vendre un immeuble du défunt. La déclaration de succession se dépose dans les 4 mois du décès en Belgique. Nous achetons l'immeuble avec ses locataires : offre écrite sous 48h, adressée à chaque héritier.
Hériter d'un immeuble à plusieurs : l'indivision
L'indivision est la situation de plusieurs héritiers propriétaires ensemble d'un même bien. Selon notaire.be, elle naît dès qu'une succession compte plusieurs héritiers. Les décisions se prennent alors ensemble.
Un immeuble loué en indivision demande une gestion à plusieurs. Il faut encaisser les loyers, répondre aux locataires, payer le précompte immobilier et les assurances. Les travaux se décident ensemble, parfois à distance.
Chaque héritier a sa situation. L'un habite à côté et reçoit les appels des locataires. L'autre vit à l'étranger. Un troisième voudrait garder l'immeuble comme placement. La vente commence par un chiffre que chacun peut examiner.
Faut-il l'accord de tous les héritiers pour vendre ?
Oui, vendre un immeuble en indivision demande l'accord de tous les héritiers. Selon notaire.be, tous doivent s'entendre sur le principe de la vente. Chacun signe ensuite l'acte, ou donne procuration.
Si un héritier refuse, notaire.be rappelle que nul n'est tenu de rester en indivision. Chaque héritier peut donc demander le partage, c'est-à-dire la fin de l'indivision. Deux voies existent :
- Le partage amiable : les héritiers s'entendent, puis passent chez le notaire.
- Le partage judiciaire : le tribunal désigne un notaire, et la procédure est longue et coûteuse.
À défaut d'accord dans le partage judiciaire, l'immeuble est mis en vente publique, précise notaire.be. Un pacte d'indivision peut au contraire lier les héritiers pour 5 ans au maximum, avec renouvellement possible. Une offre écrite donne à tous les héritiers un chiffre commun avant toute procédure.
Comment se déroule la vente d'un immeuble en succession ?
La vente d'un immeuble en succession se déroule en quatre étapes, de l'acte d'hérédité au partage du prix. Le tableau indique qui s'en charge et dans quel délai.
| Étape | Qui s'en charge | Délai ou règle |
|---|---|---|
| Acte d'hérédité | Le notaire | Exigé pour vendre un immeuble du défunt |
| Déclaration de succession | Les héritiers ou leur notaire | 4 mois après un décès en Belgique |
| Accord sur l'offre | Tous les héritiers | Offre valable 10 jours, prolongeable à votre demande |
| Acte de vente et partage du prix | Votre notaire | 6 à 8 semaines après acceptation |
L'acte d'hérédité est exigé depuis juillet 2022 pour vendre un immeuble du défunt, selon notaire.be. Il désigne les héritiers et leurs droits dans la succession.
Selon le SPF Finances, la déclaration de succession se dépose dans les 4 mois d'un décès en Belgique. Le délai passe à 5 mois pour un décès ailleurs en Europe, et à 6 mois hors d'Europe.
Les droits de succession relèvent de la Région du plus long domicile fiscal du défunt sur ses 5 dernières années. Pour un défunt domicilié en Flandre, la déclaration se dépose à l'administration fiscale flamande. Pour Bruxelles et la Wallonie, elle se dépose au SPF Finances. Selon notaire.be, un report d'un ou deux mois s'obtient sur simple demande.
Vendre à distance, sans vous déplacer
Vendre à distance est possible pour chaque héritier, en Belgique comme à l'étranger. Selon notaire.be, l'héritier donne une procuration authentique numérique par vidéoconférence. Un collaborateur du notaire ou une personne de confiance signe ensuite l'acte à sa place.
Une vente classique demande en revanche une présence sur place. Il faut ouvrir l'immeuble à chaque candidat. Si vous vivez loin, vous ne pouvez pas organiser ces visites en série. Chaque candidat attend aussi des réponses rapides sur les baux et les charges. Selon notaire.be, les horaires des visites se décident avec l'accord de chaque locataire. Face à un refus complet, il faut saisir le juge de paix. Le refus d'un seul locataire ralentit alors la vente pour tous les héritiers. Vider l'immeuble pour le faire visiter librement demande des congés donnés dans les formes légales, logement par logement. Les préavis et les loyers perdus pèsent alors sur chacun.
L'offre à distance règle ce point. Elle s'établit sur les baux, les loyers et l'état décrit, sans visite préalable.
Chaque héritier reçoit l'offre par écrit et peut la montrer à son propre notaire. Si le montant convient, une seule visite de vérification suit. Un seul héritier ou un proche suffit sur place, et les locataires restent chez eux.
Un immeuble hérité à plusieurs ? Une seule offre pour tous.
Offre écrite sous 48h, adressée à chaque héritier, locataires en place.
L'immeuble loué que personne ne veut gérer
Un immeuble loué hérité se vend avec ses baux. Le modèle de compromis de notaire.be prévoit que l'acheteur respecte le bail en cours. Vous n'avez donc pas à vider les logements avant de vendre.
Une fois l'acte signé, la gestion s'arrête pour tous les héritiers. Il n'y a plus de loyers à répartir, plus de travaux à décider à plusieurs, plus de précompte à avancer.
Les règles des immeubles loués sont réunies sur la page vendre un immeuble avec locataires en place. Si l'immeuble demande des travaux, voyez vendre un immeuble à rénover en Belgique.
Ce que nous proposons aux héritiers
Nous proposons une offre écrite sous 48h, adressée à tous les héritiers en même temps. Elle passe en général par la personne de contact de l'indivision. Un appel suit votre demande, avant l'offre, pour préciser l'immeuble. Le montant tient aussi compte des ventes comparables.
L'acte se signe chez votre notaire au plus vite 6 à 8 semaines après l'acceptation. Il peut avoir lieu plus tard si vous le souhaitez. Le prix est versé chez le notaire à l'acte. Sa répartition suit les parts de chacun dans la succession. Aucune condition suspensive de crédit ne retarde la vente.
Nous sommes un acheteur professionnel : nous achetons pour notre propre compte, pas comme intermédiaire. Le prix est inférieur au prix affiché en agence. L'offre est gratuite. Une fois contresignée par tous, elle engage les deux parties.
L'immeuble hérité appartient à une société ? Nous achetons aussi l'immeuble d'une société, ou les parts de la société patrimoniale. La page Vendre une société immobilière patrimoniale en Belgique détaille cette vente.
Qui ne devrait pas nous vendre ? Si un héritier veut racheter les parts des autres, le partage se règle entre vous chez le notaire. Si personne n'est pressé et que l'immeuble est en bon état, une vente en agence vous rapportera davantage.
Pour comparer, estimez l'immeuble par ses loyers avec la page estimer un immeuble de rapport en Belgique. Les différents profils d'acheteurs sont comparés sur la page qui achète les immeubles de rapport en Belgique. La vente appartement par appartement est traitée sur la page vendre un immeuble en bloc ou à la découpe.
Chaque étape de notre achat figure sur la page comment vendre un immeuble à un acheteur direct en Belgique. Pour un immeuble de placement, voyez vendre un immeuble de rapport rapidement en Belgique. Toutes les situations partent de la page vendre un immeuble rapidement en Belgique.
