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L'essentiel en 30 secondes
En Belgique, la plus-value d'un immeuble bâti revendu dans les 5 ans de son achat est taxée à 16,5 %. Cette taxe vise les personnes physiques, selon notaire.be et wikifin.be. Après 5 ans, la plus-value est exonérée, sauf spéculation. Une société est toujours taxée sur la plus-value de ses immeubles.
Vous avez acheté, reçu ou hérité un immeuble, et vous envisagez de le vendre. Avant de fixer un prix, une question compte : la plus-value sera-t-elle taxée ? La réponse tient en deux points : comment l'immeuble vous est venu, et à quelle date.
Quand la plus-value d'un immeuble est-elle taxée ?
La plus-value d'un immeuble bâti est taxée à 16,5 % si une personne physique le revend dans les 5 ans. Selon wikifin.be (2026), les dates prises en compte sont celles des actes notariés. Au-delà de 5 ans, la plus-value est exonérée.
La brochure explicative du SPF Finances vise trois cas pour un bâtiment :
- Un bâtiment acheté et revendu dans les 5 ans de l'achat.
- Un bâtiment reçu par donation et revendu dans les 3 ans de la donation. Il faut aussi moins de 5 ans depuis l'achat par le donateur.
- Un bâtiment construit sur un terrain acheté, revendu dans les 5 ans de sa première occupation ou location. La construction doit avoir commencé dans les 5 ans de l'achat du terrain.
Deux règles complètent ces cas. Le SPF Finances traite comme un terrain un bâtiment valant moins de 30 % du prix de vente de l'ensemble. Un terrain revendu dans les 5 ans est taxé à 33 %, selon notaire.be. Entre la 5e et la 8e année, le taux passe à 16,5 %. Enfin, une plus-value née d'une spéculation est taxée à 33 %, selon la même source.
| Situation | Délai | Traitement | Source |
|---|---|---|---|
| Bâtiment acheté, personne physique | Revente dans les 5 ans | Taxé à 16,5 % | notaire.be, wikifin.be |
| Bâtiment acheté, personne physique | Revente après 5 ans | Exonéré | wikifin.be |
| Bâtiment reçu par donation | Revente dans les 3 ans de la donation et les 5 ans de l'achat par le donateur | Taxé à 16,5 % | SPF Finances, notaire.be |
| Bâtiment hérité | Aucun délai | Non taxé, hors des trois cas visés | SPF Finances |
| Votre habitation propre | 12 mois ininterrompus juste avant la vente | Non imposable | SPF Finances |
| Bâtiment valant moins de 30 % de l'ensemble | Revente dans les 5 ans, puis entre 5 et 8 ans | Régime des terrains : 33 %, puis 16,5 % | SPF Finances, notaire.be |
| Opération spéculative | Quel que soit le délai | Taxé à 33 % | notaire.be |
| Immeuble d'une société | Quel que soit le délai | Toujours imposé, impôt des sociétés | notaire.be |
Comment calculer la plus-value imposable ?
Pour calculer la plus-value imposable, on retire du prix de vente un prix d'achat revalorisé. Le SPF Finances en donne le schéma, en cinq étapes.
- Prendre le prix de vente, moins les frais de la vente (commission d'agence, par exemple).
- Prendre le prix d'achat et lui ajouter les frais d'acquisition, au moins 25 % de ce prix.
- Ajouter 5 % de ce total pour chaque année entière entre l'achat et la vente.
- Ajouter les travaux fournis et facturés dans le bâtiment pendant cette période.
- Soustraire le résultat des étapes 2 à 4 du résultat de l'étape 1.
Exemple : vous achetez un immeuble 250 000 € et le revendez 400 000 € deux années entières plus tard. Le forfait de 25 % porte la base à 312 500 €. Deux années à 5 % ajoutent 31 250 €. Des travaux facturés de 10 000 € portent la base à 353 750 €. La plus-value imposable est de 46 250 €. À 16,5 %, la taxe atteint 7 631 €.
Le forfait de 25 % et la revalorisation de 5 % par an absorbent une partie de la hausse. Les frais de la vente réduisent aussi la base. Avec 12 000 € de commission, la plus-value tomberait à 34 250 € et la taxe à 5 651 €. Cette commission ne réduit donc la taxe que de 1 980 €.
Comment éviter la plus-value immobilière en Belgique ?
Pour éviter légalement la plus-value immobilière en Belgique, vendez plus de 5 ans après l'achat. Deux autres leviers existent : l'habitation propre, qui supprime la taxe, et vos frais justifiés, qui la réduisent.
- Le délai de 5 ans : comparez la date de votre acte d'achat à celle de l'acte de vente. Quelques semaines peuvent changer le résultat.
- L'habitation propre : la plus-value n'est pas imposable si le bien était votre habitation propre depuis 12 mois. Selon le SPF Finances, ces 12 mois doivent être ininterrompus et précéder la vente. Une période d'inoccupation de 6 mois au plus peut s'intercaler entre ces 12 mois et la vente. Si vous n'occupiez qu'un logement de l'immeuble, faites vérifier par votre notaire si l'exonération couvre tout l'immeuble.
- Les frais et les travaux : frais d'acquisition réels s'ils dépassent 25 %, travaux facturés, frais de vente. Chaque euro justifié réduit la base. Gardez les factures de travaux : l'administration peut les demander.
Connaître le prix, puis décider de la date.
Offre écrite sous 48h, valable 10 jours et prolongeable. L'acte se fixe ensuite chez votre notaire.
Et si l'immeuble appartient à une société ?
Une société qui vend un immeuble paie toujours un impôt sur la plus-value, quel que soit le délai de détention. C'est ce que rappelle notaire.be à propos des sociétés de patrimoine. La règle des 5 ans ne vaut que pour les personnes physiques.
La plus-value entre alors dans le calcul de l'impôt des sociétés. Votre comptable la chiffre avant la signature, sur la base des comptes de la société.
Nous achetons aussi l'immeuble d'une société, ou les parts de la société patrimoniale. La page Vendre une société immobilière patrimoniale en Belgique détaille cette vente.
Vendre avant 5 ans : faut-il attendre ?
Il faut attendre les 5 ans seulement si la taxe dépasse ce que l'attente vous coûte. Vendre avant 5 ans coûte 16,5 % de la plus-value imposable. Attendre coûte le précompte, l'assurance, l'entretien, les logements vides et les intérêts du crédit. Dans l'exemple plus haut, comparez la taxe de 7 631 € à ces frais jusqu'à la date des 5 ans.
Vous avez acheté pour rénover et revendre ? La taxe porte sur la plus-value imposable, pas sur le prix : intégrez-la à votre marge. Vous arbitrez entre placements ? Comparez la taxe au rendement du capital replacé. Vous avez hérité ? La plus-value n'est pas taxée : l'enjeu est le partage entre héritiers. Les étapes propres à votre cas figurent sur vendre un immeuble en succession ou en indivision.
Nous sommes un acheteur professionnel : nous achetons pour notre propre compte, pas comme intermédiaire. Notre prix est inférieur au prix affiché en agence. Vous pouvez obtenir plus, mais à quel coût ? Le marché classique demande une commission, des visites chez vos locataires et des mois d'attente. Avec nous : ni commission, ni condition de crédit, et vos locataires restent en place. L'acte se signe chez votre notaire au plus vite 6 à 8 semaines après l'acceptation. Il peut avoir lieu plus tard si vous le souhaitez. Si vos 5 ans expirent peu après, faites vérifier par votre notaire la date d'acte qui vous exonère, avant d'accepter.
La taxe n'est qu'un poste de votre vente. Les frais, les délais et le prix sont détaillés sur vendre un immeuble de rapport rapidement en Belgique. Pour choisir votre voie de vente, voyez vendre un immeuble rapidement en Belgique.
