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L'essentiel en 30 secondes
Une maison divisée en appartements se vend comme un immeuble de rapport, en bloc et sur ses loyers. Les locataires restent en place. Sans acte de base, aucun logement ne peut se vendre seul. Le nombre de logements autorisé pèse sur le prix. Vous recevez une offre sous 48h, puis, si le montant vous convient, une seule visite de vérification.
Qu'est-ce qu'une maison divisée en appartements ?
Une maison divisée en appartements est une ancienne maison unifamiliale devenue un immeuble de plusieurs logements. On parle aussi de maison de rapport. Elle compte en général deux, trois ou quatre logements, un par étage. Souvent, elle n'a pas d'acte de base : ses logements ne forment pas une copropriété.
Pour la vente, cet immeuble ne se traite pas comme une maison. Il s'évalue sur ses loyers, ses baux et le nombre de logements autorisé. Loué, il intéresse surtout des investisseurs, qui reprennent les locataires. Une famille qui voudrait l'habiter devrait d'abord libérer les logements, puis les réunir par des travaux. Les règles communes aux immeubles loués figurent sur la page vendre un immeuble de rapport rapidement en Belgique.
Trois cas reviennent souvent. Vous habitez le rez et louez les étages depuis des années. Ou vous héritez d'une maison divisée il y a des décennies, sans en connaître l'histoire. Ou encore, vous avez acheté l'immeuble déjà divisé et voulez récupérer votre capital. Dans les trois cas, le prix dépend d'abord d'une question : combien de logements sont autorisés ?
La division de votre maison : autorisée ou non ?
La division de votre maison est autorisée si un permis d'urbanisme couvre chaque logement créé. Une division ancienne peut aussi relever d'un régime d'ancienneté, propre à chaque Région. Les trois Régions soumettent la création de logements à permis, chacune avec sa règle :
- Wallonie : le Code du développement territorial (art. D.IV.4) exige un permis pour créer un logement dans une construction existante. Ce permis est requis même sans travaux. Un logement y réunit au moins cuisine, salle d'eau, WC et chambre.
- Bruxelles : modifier le nombre de logements d'une construction existante demande un permis (CoBAT, art. 98).
- Flandre : modifier le nombre de logements demande un permis, même sans travaux, depuis le 1er mai 2000.
En Wallonie, l'ancienneté de la division compte. L'article D.VII.1/1 du Code présume conformes les travaux faits sans permis, 20 ans après leur achèvement. Cette présomption connaît des exceptions, dont les logements créés après le 20 août 1994. En dehors de ces cas, une maison divisée avant cette date est présumée conforme, à condition de pouvoir le prouver. À Bruxelles, une régularisation simplifiée vise les travaux sans permis antérieurs au 1er janvier 2000. Ces régimes sont comparés sur la page vendre un immeuble en infraction urbanistique.
Avant la vente, le notaire demande à la commune les renseignements urbanistiques. Elle doit les fournir dans les 30 jours. Ces renseignements indiquent les permis délivrés pour l'immeuble. Si la commune connaît moins de logements que vous n'en louez, l'écart apparaît à ce moment. Vous devez en informer l'acheteur : se taire est aussi une infraction urbanistique.
Une division sans permis ne bloque pas notre achat. Nous chiffrons dans ce cas deux propositions : l'une sans régularisation avant l'acte, l'autre après régularisation. La première est plus basse : la demande de permis devient alors notre affaire. Le choix vous revient.
Vendre les appartements séparément ou l'immeuble en bloc ?
Sans acte de base, les appartements d'une maison divisée ne se vendent pas séparément. Pour vendre chaque logement, il faut d'abord diviser l'immeuble en entités par un acte de base. Cet acte notarié décrit les parties privatives et communes. Il fixe aussi la quote-part de chaque lot.
L'absence de permis d'un logement revient ensuite à chaque vente : l'acte de chaque lot reprend sa situation urbanistique. Le calcul net de cette voie figure sur la page vendre un immeuble en bloc ou à la découpe.
La vente en bloc évite ces étapes. L'immeuble entier se vend en un seul acte, à un seul acheteur, sans acte de base. Vos locataires changent de bailleur une seule fois, à la même date.
Une offre pour tous les logements, en un seul acte.
Offre sous 48h, sans acte de base, locataires en place. Une seule visite de vérification.
PEB, électricité, compteurs : ce qui se compte par logement
Même en cas de vente en bloc, trois points se vérifient logement par logement, pas pour l'immeuble entier. Pour trois logements, comptez trois certificats PEB et trois rapports de contrôle électrique.
- Le certificat PEB : un par logement. À Bruxelles, chaque habitation individuelle de 18 m² ou plus a le sien (Bruxelles Environnement). Il est établi avant la mise sur le marché. En Wallonie, quiconque met un logement en vente doit disposer d'un certificat PEB. En Flandre, l'EPC est requis pour chaque logement.
- Le contrôle électrique : à la vente d'une unité d'habitation, le vendeur fait contrôler son installation électrique. Si le rapport est négatif, l'acheteur a 18 mois après l'acte pour la remettre en ordre.
- Les compteurs : avec un compteur par logement, chaque locataire paie sa propre énergie. Avec un compteur commun, la facture arrive à votre nom, puis se répartit suivant les baux.
Le certificat PEB et le contrôle électrique restent à votre charge. Nous organisons avec vous le passage du certificateur, pour tous les logements en une fois. Quant aux compteurs, nous relevons leur nombre : leur séparation éventuelle entre dans notre calcul, travaux à notre charge.
Des logements classés F ou G ne bloquent pas la vente. La page vendre un immeuble avec un mauvais PEB en Belgique détaille les obligations annoncées dans chaque Région. Pour l'attestation amiante en Flandre et les autres pièces, consultez la page documents pour vendre un immeuble en Belgique.
En Wallonie, certains logements loués demandent en plus un permis de location. Il vise les logements collectifs et les logements individuels de 28 m² ou moins, kots compris. La commune le délivre pour 5 ans. Sans permis, l'amende administrative atteint 1 500 € par logement. Une exemption vise toutefois l'immeuble où habite le bailleur, s'il compte au plus deux logements loués et quatre locataires.
Que deviennent vos locataires et leurs baux ?
Vos locataires restent en place et leurs baux passent à l'acheteur. Un bail qui a date certaine, par exemple enregistré, lie l'acheteur dès la signature de l'acte authentique. Les loyers vous reviennent jusqu'à l'acte, puis au nouveau propriétaire. Les règles de chaque Région sont détaillées sur la page vendre un immeuble avec locataires en place.
À Bruxelles, le droit de préférence permet au locataire d'acheter son logement en priorité. Vendre l'immeuble entier l'écarte si des locataires différents occupent ses logements. Avec un seul locataire, ce droit peut s'appliquer : nous vous transmettons alors le prix écrit à lui notifier.
Dans une maison divisée, les logements partagent souvent l'entrée et l'escalier. En vente classique, chaque candidat veut voir tous les logements. Les visites se préparent alors avec chaque locataire, et certains refusent ou imposent leurs horaires. Avec nous, aucune visite n'est imposée à vos locataires avant l'offre. La visite de vérification a lieu une seule fois, après l'offre, si le montant vous convient.
Vous habitez l'un des logements ? Si vous voulez rester après l'acte, nous pouvons négocier un bail de longue durée. Pour un départ différé, une indemnité d'occupation de courte durée est aussi possible.
Comment se calcule notre offre pour une maison divisée ?
Notre offre se calcule d'abord sur les loyers réellement perçus, puis sur les travaux et démarches que l'immeuble demande. Elle arrive sous 48h, établie à distance après un appel sur les logements et les baux. Sept points entrent dans le calcul :
| Point vérifié | Pièce demandée | Effet sur l'offre |
|---|---|---|
| Logements autorisés | Vos permis, puis renseignements urbanistiques du notaire | Logement sans permis : deux propositions, avec ou sans régularisation |
| Loyers et baux | Baux, enregistrement, relevé des loyers | Base du calcul : loyers réellement perçus |
| PEB | Un certificat par logement | Travaux énergétiques déduits |
| Installation électrique | Un rapport de contrôle par logement | Mise en ordre à notre charge après l'acte |
| Compteurs | Liste des compteurs d'électricité, de gaz et d'eau | Séparation éventuelle chiffrée, travaux à notre charge |
| Permis de location (Wallonie) | Permis délivré par la commune | Permis manquant intégré au calcul |
| État du bâtiment | Description lors de l'appel | Travaux déduits, aucun devis demandé |
Notre prix tient compte de ce que nous reprenons : travaux, régularisation éventuelle et son délai. Il est inférieur au prix affiché en agence. En échange, les conditions sont simples : aucune commission, aucune condition suspensive de crédit, une date d'acte fixée avec vous. L'acte se signe chez votre notaire, 6 à 8 semaines après acceptation au plus vite. Il peut avoir lieu plus tard si vous le souhaitez.
Nous sommes un acheteur professionnel : nous achetons pour notre propre compte, pas comme intermédiaire. Qui ne devrait pas nous vendre ? Vous, si chaque logement est autorisé, en bon état, et que vous avez le temps. Une vente classique vous servira alors mieux.
La page comment vendre un immeuble à un acheteur direct en Belgique décrit chaque étape de notre achat. Pour chiffrer l'immeuble sur ses loyers, voyez estimer un immeuble de rapport en Belgique. Les autres situations que nous achetons sont réunies sur la page vendre un immeuble rapidement en Belgique.
