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L'essentiel en 30 secondes
Oui, un immeuble avec hypothèque ou dettes se vend. Le jour de l'acte, le notaire rembourse la banque sur le prix, puis fait radier l'hypothèque. Il retient aussi les impôts que l'administration lui notifie. L'acheteur reçoit l'immeuble sans dette ni hypothèque. Si le prix ne couvre pas le solde, il faut l'accord de la banque.
Votre immeuble de rapport porte encore un crédit hypothécaire. Des impôts ou des cotisations sociales s'y ajoutent parfois. La vente reste possible ; la première question est de savoir si le prix couvre ce que vous devez.
Comment se vend un immeuble hypothéqué ?
Un immeuble hypothéqué se vend sans difficulté si le prix suffit à rembourser la banque. Le remboursement du crédit se fait le jour de l'acte, par le notaire, sur le prix de vente. Le solde du prix vous est ensuite remis.
L'hypothèque ne disparaît pas avec le crédit. Son inscription est prise pour 30 ans, quelle que soit la durée de l'emprunt. Un crédit déjà remboursé ne l'efface donc pas. À la vente, la banque renonce à son hypothèque dans un acte notarié : la mainlevée. Le notaire en remet une copie au bureau Sécurité juridique, l'ancien bureau des hypothèques, qui radie l'inscription.
La mainlevée coûte un droit d'enregistrement, des frais de radiation et l'honoraire du notaire. Ces frais dépendent du montant de l'inscription, pas de ce qui reste dû. Un crédit presque remboursé ne les réduit donc pas.
L'indemnité de remploi
Rembourser votre crédit avant son terme coûte en général une indemnité de remploi. Elle compense les intérêts que la banque ne touchera plus. Votre acte de crédit en fixe le montant. Pour le crédit hypothécaire d'un particulier, ce montant ne peut pas dépasser 3 mois d'intérêts sur le capital restant dû. Ce sont des intérêts, pas des mensualités : le capital remboursé chaque mois n'y entre pas. Même prévue dans l'acte, l'indemnité peut toujours se négocier avec la banque.
Et si le prix ne couvre pas le solde du crédit ?
Si le prix ne couvre pas le solde du crédit, la vente demande l'accord de votre banque. Le notaire ne passe l'acte qu'avec l'engagement de la banque de lever l'hypothèque. Sans paiement complet, elle peut refuser la mainlevée.
Elle peut aussi l'accorder contre le seul prix de vente. La part du crédit que le prix ne couvre pas reste alors une dette envers elle. Avant de vendre, demandez à votre banque le décompte du solde à la date prévue de l'acte, indemnité comprise. Vous comparez ainsi deux chiffres : ce que vous devez et ce que l'immeuble rapporte à la vente.
Un loyer impayé complique parfois vos remboursements. Lisez alors la page vendre un immeuble avec des locataires qui ne paient pas. Elle explique ce qui passe à l'acheteur et ce qui pèse sur le prix.
Connaître le prix avant de parler à votre banque.
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Quelles dettes vérifie le notaire avant l'acte ?
Avant l'acte, le notaire vérifie les inscriptions hypothécaires, les dettes fiscales, les cotisations sociales et les saisies. Il demande à chaque créancier le montant dû. L'immeuble se vend ainsi quitte et libre de toutes charges : l'acheteur le reçoit sans dette ni hypothèque.
- Les impôts : le notaire avertit le receveur des impôts directs, régionaux, communaux, provinciaux et de la TVA. L'administration a 12 jours ouvrables pour lui signaler un impôt enrôlé. Ce signalement vaut saisie-arrêt entre ses mains.
- Les cotisations sociales : le notaire s'informe des arriérés auprès de l'ONSS et des caisses d'assurances sociales.
- Les saisies conservatoires : un créancier sans hypothèque, un fournisseur par exemple, peut faire saisir l'immeuble à titre conservatoire. La saisie figure au bureau Sécurité juridique. Elle n'empêche pas la vente : le notaire retient sur le prix de quoi payer le créancier ou obtenir la mainlevée de la saisie.
Sur le prix, le notaire rembourse d'abord les créanciers hypothécaires. Le fisc est payé ensuite, et le reste vous revient. Si une dette d'impôt reste à régler, le notaire peut reporter la signature.
| Votre situation | Ce qui se passe à l'acte | Qui décide de la vente |
|---|---|---|
| Crédit hypothécaire en cours | Le notaire rembourse la banque sur le prix, puis dresse la mainlevée | Vous |
| Prix inférieur au solde | Mainlevée contre le prix ; le reste du crédit demeure dû | Vous, avec l'accord de la banque |
| Impôts ou TVA dus | Le notaire retient la somme notifiée dans les 12 jours ouvrables | Vous |
| Cotisations sociales dues | Le notaire détecte les arriérés avant l'acte et retient sur le prix de quoi les payer | Vous |
| Saisie conservatoire | Le notaire paie le créancier sur le prix, ou obtient la mainlevée de la saisie | Vous |
| Saisie-exécution après commandement | Vente publique par le notaire que le juge désigne, ou vente de gré à gré au prix minimum qu'il fixe | Le juge des saisies |
| Règlement collectif de dettes | Vente interdite sans autorisation | Vous, sur proposition du médiateur (plan amiable) ; le juge du tribunal du travail (plan judiciaire) |
Deux situations font intervenir un juge dans la vente : le règlement collectif de dettes et la saisie-exécution.
Vendre un immeuble en règlement collectif de dettes
En règlement collectif de dettes, vous ne vendez pas votre immeuble seul. Le médiateur de dettes est désigné par le tribunal du travail. Il doit signaler au tribunal les actes interdits, et vendre sans autorisation en fait partie.
Dans un plan amiable, le médiateur peut proposer la vente de l'immeuble, mais il lui faut votre accord. Dans un plan judiciaire, c'est le juge qui décide. S'il vous accorde une remise de dettes, vous devez vendre vos biens, sauf les biens insaisissables. Pour un logement familial, il vérifie d'abord l'intérêt économique de la vente pour les créanciers. Transmettez toute offre à votre médiateur avant de signer quoi que ce soit.
Vendre après une saisie : ce qui reste possible
Après une saisie-exécution, vous pouvez encore vendre, mais la vente passe alors par le juge des saisies. Cette saisie immobilière suit quatre étapes :
- La conciliation : pour un crédit hypothécaire, le créancier propose d'abord une conciliation obligatoire devant le juge des saisies.
- Le commandement : un huissier vous signifie un commandement de payer, valable 6 mois. Transcrit au bureau Sécurité juridique, il rend l'immeuble indisponible.
- La saisie : au plus tôt 15 jours après le commandement, le créancier vous informe par exploit qu'il saisit l'immeuble.
- La vente : le juge des saisies désigne un notaire. La vente publique a lieu dans les 6 mois de sa désignation.
Le juge peut aussi autoriser une vente de gré à gré, si elle sert vos intérêts et ceux des créanciers. Il fixe alors un prix minimum et un délai.
Nous n'achetons pas un immeuble dont la saisie-exécution est engagée : nous n'intervenons plus une fois le commandement signifié. Aucune offre de notre part ne va donc au juge des saisies ni au notaire qu'il désigne. Notre offre a sa place plus tôt : avant le commandement, vous vendez encore comme tout propriétaire. Une saisie conservatoire, elle, ne fait pas passer la vente par le juge. Vous vendez alors vous-même, et nous achetons aussi dans ce cas.
Vendre votre immeuble à un acheteur direct
Vendre votre immeuble à un acheteur direct vous donne vite un montant à comparer au décompte de la banque. L'offre arrive sous 48h, établie à distance sur les loyers, les baux et l'état décrit. Vous savez alors, avant la visite de vérification, si notre prix couvre le solde du crédit.
- Aucune condition suspensive de crédit : la vente ne dépend d'aucun prêt.
- Une date d'acte fixée avec vous : 6 à 8 semaines après acceptation au plus vite. Plus tard si vous le souhaitez.
- Une seule visite de vérification : après l'offre, si le montant vous convient. Si l'état correspond à votre description, l'offre est confirmée telle quelle.
- Les locataires en place : les baux continuent et les loyers vous reviennent jusqu'à l'acte.
Avec une date d'acte fixée, votre banque connaît aussi le jour de son remboursement. Notre prix tient compte de ce que nous reprenons : l'état de l'immeuble, ses baux, ses travaux. Il est inférieur au prix affiché en agence. Vous pouvez obtenir plus, mais à quel coût ?
Nous sommes un acheteur professionnel : nous achetons pour notre propre compte, pas comme intermédiaire. L'offre est gratuite. Une fois contresignée, elle engage les deux parties. Votre immeuble est bien loué, le marché couvre largement votre crédit et rien ne presse ? Une agence vous servira mieux.
Le déroulé complet figure sur la page comment vendre un immeuble à un acheteur direct en Belgique. Pour les baux, la valeur et le PEB par logement, consultez vendre un immeuble de rapport rapidement en Belgique. Si l'immeuble appartient à une société, lisez vendre une société immobilière patrimoniale en Belgique. Les autres situations sont réunies sur vendre un immeuble rapidement en Belgique.
